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招商蛇口2023年报:销售业绩稳中有进跻身行业五强XK星空体育

时间:2024-03-20 10:46 来源:网络

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  随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退,房地产行业过往的“三高”模式已经不适用于当下。伴随市场供求关系的转变,地产行业的发展逻辑也发生了根本性变化,目前行业正处于发展的震荡期与转折点。

  但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户,甚至可以获得行业集中度提升红利以穿越周期,并在激烈的竞争中不断胜出。

  3月18日晚间,招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口”)发布了2023年年度报告,在行业下行周期下,依旧交出了一份不俗的全年业绩“答卷”。

  据财报显示,2023年招商蛇口实现营业收入1750.08亿元,同比下降4.37%;归母净利润63.19亿元,同比增加48.20%,迎来大幅增长;经营活动产生的现金流量净额达314.31亿元,同比提升了41.75%。

  与此同时,销售规模也迎来逆势微增,全年累计实现签约销售面积1223.41万平方米,实现签约销售金额2936.35亿元,跻身行业前五。

  亮眼的财报数据背后,是招商蛇口多年来的稳健经营。2023年,招商蛇口继续坚持自身转型方向,通过完善各项管理运作机制,促增长、降成本、推转型,坚守财务稳健,提升管理效率,凭借于此,行业“五强”目标已悄然兑现。

  在行业承压之下,能够实现销售增长,得益于招商蛇口聚焦高能级城市的拿地策略。

  早在进入2022年之后,为应对行业变化招商蛇口便提出了聚焦“强心30城”、深耕其中“6+10城”的战略,被业内称之为“换仓”。

  2023年,招商蛇口继续坚持“区域聚焦”、“城市深耕”的投资策略,有效落实项目“五好”标准,资源投放聚焦强心城市,“强心30城”签约销售额占比91%,其中核心“6+10城”占比77%,聚焦成效显著。

  而在多数房企迫于现金流的压力减少拿地的背景下,招商蛇口依旧保持了积极的拿地态度。全年累计获取地块55宗,总计容建面约590万平方米,总地价约1134亿元,公司需支付地价约为867亿元。

  其中,在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%,在“北、上、广、深”四个一线城市的投资占公司全部投资额的51%,单城投放额达46亿元,先后获取上海9宗、杭州6宗XK星空体育、北京5宗、西安5宗优质土地。

  更值得一提的是,在招商蛇口2023年新增项目中,有29个项目都实现“当年拿地、当年开盘”,在报告期累计贡献销售金额约340亿元,展现了强大的综合实力。

  具体到各城市的销售金额上,2023年招商蛇口在全国13个城市的当地流量销售金额榜排名中都进入到了TOP5。

  在上海、苏州、合肥、长沙、南通五个城市位居排行榜第1位;深圳、南京、温州、徐州进入TOP3;无锡、西安、成都、重庆4各城市进入TOP5。

  在进入2024年以后,招商蛇口的步伐也并未减慢。龙年初始,在上海2024年的第一场土拍中,招商蛇口就以摇号获得了上海松江区泗泾地块,总价52.51亿元。

  在行业深度调整期,楼市销售分化显著,高能级城市具有更强的风险抵抗能力,亦可在政策松绑后的楼市复苏下优先收益,为招商蛇口的现金流提供保障。

  通过年报数据发现,招商蛇口各项指标都保持稳健且健康。在满足“三道红线”的同时,招其采取了稳杠杆和优结构的融资策略,使得整体债务结构稳固、风险可控。

  据年报显示,截至2023年末,公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。

  而得益于稳健的财务和经营实力,在融资方面招商蛇口作为央企同样拥有巨大优势。

  据克尔瑞统计,从历年80家典型房企的融资总量来看,在2021年首次出现负增长会后,2022年行业整体融资规模仍在不断下滑,全年新增融资总额仅为2021年总量的66%,同比减少了34%,全年融资总额也自2016年以来首次跌落到一万亿元以下。

  2023年,房企融资延续过去几年的收缩态势,全年新增融资总额5692亿元,同比下降28%,下半年伴随利好政策持续出台,下降幅度略有趋缓,但仍不乐观。

  对此,招商蛇口在2023年加大了在公开市场的融资力度,并进行债务结构调整,紧抓LPR下行的市场窗口,充分发挥公司信用优势进行高息债务置换,降本成效显著,发债规模始终位于行业前列。

  全年新增公开市场融资324.3亿元,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平,年末综合资金成本3.47%,同比降低42BP。

  在这两年行业销售环境、融资环境双重承压背景下,对于房企的财务能力更是一大考验。稳健的财务策略,再加上融资渠道多元发展,为招商蛇口的长期可持续发展奠定坚实的基础。

  基于对行业变化和发展趋势的研判,2023年,招商蛇口制定了中长期转型规划,明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求。即核心在稳定开发业务基本盘的前提下,提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入利润中的占比,形成稳健均衡的业务结构。

  在资产运营方面践行“轻重结合”的发展战略,招商蛇口正在不断推动资产经营业务向专业化、精细化方向发展。

  报告期内,招商蛇口管理范围内的全口径资产运营收入达到66.91亿元,实现EBITDA 33亿元;成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA回报率达6.24%,同比提升0.45个百分点。

  具体到各业态上,集中商业运营收入达到14.40亿元,产业园业务收入达到12.77亿元,写字楼业务实现运营收入11.91亿元,酒店运营收入达到10.62亿元。

  截至报告期末,招商蛇口共拥有集中商业在营项目38个,总经营建筑面积约216万平方米;在营写字楼项目32个数,总经营建筑面积128万平方米;主要在营产业园项目30个,总经营建筑面积约226万平方米;长租公寓布局19个城市,经营建筑面积约115万平方米;已开业酒店项目18个,经营建筑面积55万平方米,房间总数4505间。

  值得关注的是,在集中商业运营结合所布局城市的特点,招商蛇口所打造的“海上世界”系、“招商花园城”系产品目前已成为具有差异化竞争力的商业名片。

  2023年招商蛇口新开业的9个集中商业项目均赢得了市场的良好反馈。其中,上海曹路花园城表现最为突出,其引入了超50%区域首店,主次力店品牌100%区域首进,全场开业率达95%,在业界获得一致好评。

  此外,在2022年沪深交易所发布扩募指引后,招商蛇口也积极响应国家号召,以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产,实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作,发行规模12.44亿元。

  而扩募份额已于2023年6月16日于深交所上市,是首批基础设施REITs的扩募项目之一,在打通了公募REITs的扩募通道后,后续招商蛇口持有的园区资产也有望陆续装入,基金的资产和储备规模将得到进一步提升,有助于基金实现资产组合的多元化发展。

  在城市服务方面,招商蛇口也一直坚持打造城市服务生态圈,巩固差异化竞争力这一主旨。

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  招商积余作为招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台,坚持品质与发展并重,深化精益高质发展,2023年经营业绩再上新台阶,全年实现营业收入156.27亿元,同比增加约20%,归母净利润7.36亿元,同比增长23.96%;

  与此同时,在会展行业整体复苏背景下,招商会展管理面积增加88.7万平米;邮轮业务显著增长,服务旅客数量大幅攀升至513万人次,同比上升270%;为支撑代建业务规模化品牌化发展,招商蛇口还新成立了代建业务专业公司,以加强专业赋能支持。

  据招商蛇口方面透露,2024年其将加快发展输出管理和品牌的业务,培育轻资产服务能力,围绕“科技化、数字化、绿色化”,通过加强科技应用不断提升服务质量和经营效率。

  另外,值得一提的是,在目前行业极度困难时期,招商蛇口再将现金分红比率进一步提升至45.88%,拟每10股派发现金红利3.2元(含税)。从2015年底重组上市后算起,招商蛇口不到十年间累计分红已达到372.47亿元。

  “时代潮流浩浩荡荡,唯与时俱进者胜,唯改革创新者赢”。凭借稳健的开发业务,精细化、专业化发展的资产经营业务,以及具有差异化竞争力的城市服务业务,在行业周期性的低谷期,展现出展现出了强大的发展韧性和抗风险能力。未来,在经济渐次复苏、楼市逐渐企稳回暖后,招商蛇口的前景也更值得被期待。

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